Tapu tahsis belgesi, gecekondu niteliğindeki yapıların kamu arazisi üzerinde inşa edilmiş olması halinde, belirli koşulları taşıyan kişilere sağlanan geçici ve sınırlı bir haktır. Bu belge, özellikle dar gelirli bireylerin herhangi bir para cezası ödemeden, kamu arazisi üzerindeki yapıları kullanmalarını, kiraya vermelerini ve üçüncü kişilerin kullanımına engel olmalarını mümkün kılar. Ancak tapu tahsis belgesi tam anlamıyla mülkiyet hakkı sağlamaz ve bir tapu senedi yerine geçmez. Resmî sicillerde “beyanlar” hanesine işlenmesi nedeniyle hukuki dayanağı bulunan bu belge, belirli koşullarda tapuya dönüştürülebilir. Bu dönüşüm süreci, 2981 sayılı Kanun’da belirlenen koşullar ışığında belediyeler veya valilikler tarafından yürütülür.
Tapu Tahsis Belgesi Nedir ve Özellikleri Nelerdir?
Tapu tahsis belgesi, kamuya ait taşınmazlar üzerinde inşa edilmiş kanuna aykırı (yani ruhsatsız veya projeye aykırı) yapıların sahiplerine, belirli sınırlamalar dahilinde kullanma hakkı tanıyan bir idari düzenlemedir. Bu belgeye sahip olan kişiler, tahliye veya para cezası gibi yaptırımlardan geçici olarak korunur. Buna ek olarak, belge sahipleri bu yapıdan elde edilecek gelir hakkını (kiraya vermek gibi) da kullanabilir.
Bununla birlikte tapu tahsis belgesi, özel mülkiyet niteliği taşımaz. Yani tapuya dönüştürülmediği sürece, hak sahibine mülkiyetin sağladığı tüm ayrıcalıklar tanınmaz. İlgili belediye veya il özel idaresi, kanunda belirlenen şartların yerine getirilmesi halinde bu belgenin tapuya dönüştürülmesini sağlayabilir. Ancak yapılacak olan imar planları, askeri alan, turizm bölgesi, su havzası veya karayolları kamulaştırma sınırı gibi özel düzenlemelere tabi bölgeleri kapsıyorsa bu dönüşüm işleminin mümkün olmayabileceği göz önünde bulundurulmalıdır.
Tapu Tahsis Belgesinin Hukuki Dayanağı
Tapu tahsis belgesi, 2981 sayılı İmar Affı Kanunu çerçevesinde uygulamaya konulmuştur. Bu kanuna ek olarak, 6306 sayılı Kanun da (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun) 31.05.2012 tarihinden itibaren tapu tahsis belgesi düzenlemesinin yürürlükte kalacağını belirlemiştir. 2981 sayılı Kanun’da, imar mevzuatına aykırı yapı hangi seviyede olursa olsun, belediye ve mücavir alan sınırları içinde “iki kat bina inşaat harcı” ödeneceği, belediye ve mücavir alan dışında ise bu harcın yarısının alınacağı hükme bağlanmıştır. Bu çerçevede, ruhsatsız veya ruhsata aykırı bina inşa etmiş kişilere tapu tahsis belgesi verilerek onların mağduriyetleri hafifletilmeye çalışılır.
Ayrıca, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na aykırı veya bu kanunun kapsamı dışında kalan yerler için tapu tahsis belgesi verilmesi söz konusu olmaz. Kanunda belirtilen diğer sınırlamalara uymayan tapu tahsis belgeleri, idari makamlarca iptal edilebilir ve mülkiyet hakkıyla ilgili uyuşmazlıklar doğabilir.
Tapu Tahsis Belgesinin Sağladığı Haklar
Tapu tahsis belgesi, hak sahibine kamu arazisi üzerindeki gecekonduyu kullanma, kiraya verme veya kullanımına engel olma yetkisi verir. Bu yetki, mirasçılara da geçer. Yani belge sahibi vefat ettiğinde, belgeye bağlı kullanım hakları varislerine aktarılır.
Ancak bu haklar sınırlıdır ve nihai mülkiyet devlete aittir. İlgili idarenin kamu yararını gözetme veya imar planı değişikliği gibi sebeplerle belge kapsamındaki yerin tahliyesine veya farklı bir mevkide benzer nitelikte bir taşınmaz tahsisine karar vermesi mümkündür. Bu nedenle, tapu tahsis belgesine sahip taşınmazları satın almak isteyen kişilerin, bu sınırlamaları ve hukuki riskleri mutlaka dikkate alması gerekir.
Tapu Tahsis Belgesini Tapuya Dönüştürme Süreci
Tapu tahsis belgesi, doğru koşullar altında resmî tapuya dönüştürülebilir. Bunun için öncelikle yapının bulunduğu alanda ıslah imar planı veya imar planı yapılmış olması şarttır. İmar planı sayesinde arsa, bağımsız parsel niteliğine kavuşur. Ardından, ilgili belediye (mücavir alan içindeyse) veya valilik (mücavir alan dışında) nezdinde resmî başvuru yapılmalıdır.
Bu başvuru sırasında:
- Tapu tahsis belgesi ile tescili istenen taşınmazın aynı yer olup olmadığına dair bilirkişi raporu,
- 2981 sayılı Kanun kapsamındaki rayiç değer (rayiç bedel) ve harç ödemelerinin yapıldığını gösterir dekont,
- Noter onaylı beyanname ve taahhütname,
- Hak sahibinin vefat etmesi halinde veraset ilamı,
- Nüfus kayıt örneği gibi resmi evraklar talep edilir.
Başvuru dilekçesinin doğru şekilde hazırlanması ve süreçle ilgili tüm evrakın eksiksiz sunulması, işlemlerin hızlı ve doğru yürütülmesi adına son derece önemlidir. Gereken şartların sağlanması halinde, tapu tahsis belgesi tapu senedine dönüştürülür.
Tapu Tahsis Belgesi İptali ve Davalar
Tapu tahsis belgesinin iptali, idari bir süreç olduğundan söz konusu iptal işlemleri için idare mahkemelerinde dava açılması gerekir. İptale ilişkin yargı yolu, bir idari işlemin yasaya uygunluk yönünden incelenmesi şeklinde işler. Bu kapsamda, iptal davasında işlemin yetki, sebep, şekil, amaç ve konu yönünden hukuka aykırı olup olmadığı araştırılır.
İptal davasının açılabileceği durumlara örnek olarak:
- Belgenin verilmesi şartlarını baştan beri taşımamak,
- 2942 sayılı Kanuna aykırı şekilde tahsis yapılması,
- İlgili idarenin resen tespit ettiği yolsuzluklar,
- Tapu tahsis belgesinin tapuya dönüşme talebinin reddi gösterilebilir.
Eğer ilgili taşınmaz üzerinde gerçekte hak sahibi olmayan bir kişinin kayıtlı olduğu belirlenirse, bu kayıt resen iptal edilebilir. Aynı şekilde yolsuz tescil kaynaklı bir tapu oluşumu söz konusuysa, tapu iptali ve tescil davaları gündeme gelebilir.
Tapu Tahsis Belgesi Geçerlilik Süresi
Tapu tahsis belgesi, 2981 sayılı Kanun çerçevesinde verilmekte olup 31.05.2012 tarihinde yayımlanan 6306 sayılı Kanun’la 31.05.2023 tarihine kadar geçerliliğinin devam edeceği öngörülmüştür. Bu süre zarfında tapu tahsis belgeleri, ilgili şartlar yerine getirilerek tapu senedine dönüştürülebilir. Belirtilen tarihten sonra yürürlükte kalıp kalmayacağı ise ilgili mevzuat ve idari düzenlemelerle netlik kazanır.
Tapu Tahsis Belgesi Satışı ve Devrinin Hukuki Niteliği
Tapu tahsis belgesi, tapu senedi niteliği taşımadığından, satışı veya devri sınırlı bir güvence sağlar. Resmî noter işlemiyle devredilebilirse de, bu devir tapuya işlenmediği sürece mülkiyet hakkı tam anlamıyla kazanılmış sayılmaz. Diğer bir ifadeyle tapu tahsis belgesinin kendi içinde devri mümkündür ancak bu işlem taşınmazın mülkiyetini hukuken garanti altına almaz.
Belgeyi satın alan yeni hak sahibi, bütün yasal prosedürleri eksiksiz tamamlayıp tapuya dönüşüm işlemini sonuçlandırabilirse, o taşınmazın resmî tapu sahibi olur. Aksi halde yalnızca kullanım hakkı niteliğinde bir koruma elde etmiş sayılır.
Dava Açma Yetkisi ve Yargı Yeri
Tapu tahsis belgesi ile ilgili uyuşmazlıklarda, davaların genellikle taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde veya taşınmazın niteliği ile ilgili olarak yetkili adli yargıda açılması söz konusu olabilir. Ancak çoğunlukla, iptal ve benzeri işlemler bakımından idari yargı görevli kabul edilir. Burada önemli olan, dava açacak kişinin hak kaybını önlemek için süreleri takip etmesi ve başvuruda bulunmasıdır.
Özellikle iptal davalarında, idare mahkemesi işlemin hukuka uygunluğunu değerlendirirken, hem kamu yararını hem de hak sahibinin menfaatlerini dikkate alır. Bu nedenle sürecin bir avukat yardımıyla yürütülmesi, hak kayıplarının önüne geçmek açısından önemlidir.
Tapu Tahsis Belgesi Sahipleri İçin Önemli Hususlar
Tapu tahsis belgesi, dar gelirli kişilerin veya gecekondu nitelikli yapı sahiplerinin mağdur olmasını engellemek amacıyla sunulan idari bir düzenleme olduğundan, zaman içinde imar planları ve kamusal düzenlemeler nedeniyle farklı hukuki sonuçlara yol açabilir. Özellikle yeni planlar, kamulaştırmalar veya kentsel dönüşüm projeleri sonucunda, belge sahipleri taşınmazlarını kaybetme riskiyle veya farklı bir alanda tahsisle karşılaşabilir.
Ayrıca tapu tahsis belgesine sahip kişilerin, bu belgeyi ileride tapuya dönüştürme niyeti taşıyorsa belediyeler veya valilikler tarafından talep edilen rajiç değer ve harçlar gibi masrafları karşılayabilecek mali yeterliliğe sahip olması gerekir. Bu bedeller, taşınmazın güncel değerine göre belirlenir ve ödeme dekontları başvuru esnasında sunulmak zorundadır. Çelik & Baştürk Hukuk ve Danışmanlık Ofisi olarak “Tapu Tahsis Belgesi ” konusunda destek sunuyoruz. Av. Tolga ÇELİK ve Av. M. Nur BAŞTÜRK olarak müvekkillerimizin her aşamada yanındayız.
Sonuç
Tapu tahsis belgesi, gecekondu gibi hukuki zemini zayıf yapıların kamu arazisi üzerinde kullanımına yönelik sunulan bir çeşit koruma mekanizmasıdır. Özel mülkiyet hakkı tanımamakla birlikte, hak sahibinin kullanım, kiralama ve miras haklarını geçici de olsa güvence altına alır. Geçerliliği devam ettiği sürece ilgili yapı sahibini idari yaptırımlara karşı korur. Ancak, tapu tahsis belgesi kesinlikle mülkiyet belgesi değildir ve her zaman iptale açık bir idari tasarruftur.
Eğer hak sahibi, tapu tahsis belgesini tapu senedine dönüştürmek istiyorsa, 2981 sayılı Kanun’da ve imar mevzuatında belirtilen şartları yerine getirmeli, ayrıca gerekli olan rayiç değer ve harç ödemelerini yaparak başvurusunu belediyeye veya valiliğe sunmalıdır. Süreçte yaşanan aksaklıklarda ise, idari yargıda dava açma yolu bulunmaktadır. Dönüşümün veya iptalin hukuki sonuçları karmaşık olabileceği için, mutlaka bir tapu avukatı veya gayrimenkul hukuku avukatıyla çalışılması tavsiye edilir.
Sık Sorulan Sorular
Tapu Tahsis Belgesi tam olarak mülkiyet hakkı sağlar mı?
Tapu tahsis belgesi, mülkiyet hakkı sağlamaz ve tapu senedi yerine geçmez. Bu belge daha çok gecekondu niteliğindeki yapıları kullanan kişilere, idari yaptırımlara karşı geçici bir koruma niteliğindedir.
Tapu tahsis belgesi nasıl tapuya dönüştürülebilir?
Tapu tahsis belgesinin tapuya dönüştürülebilmesi için, yapının bulunduğu yerin imar planına uygun hale gelmesi ve 2981 sayılı Kanun gereğince rayiç değer ile harçların ödenmesi gerekir. Başvuru, mücavir alan içindeyse belediyeye, dışında ise valiliğe yapılmalıdır.
Tapu Tahsis Belgesi iptal edilir mi?
Tapu tahsis belgesi, idari bir karar olduğundan iptale tabi olabilir. İptal davası, yetkili idare mahkemesinde açılır ve idari işlemlerin hukuka uygunluk denetimi yapılır. Hukuki dayanağını yitiren veya şartları taşımayan belgeler iptal edilebilir.
Belge sahibinin vefatı halinde ne olur?
Tapu tahsis belgesinden doğan haklar, mirasçılara geçer. Bu kapsamda belge sahibinin vefatı durumunda, eş ve çocuklar gibi mirasçılar, belge ile tanınan kullanma ve kiraya verme hakkını devam ettirebilir.
Satın alma veya devir süreci nasıl işler?
Tapu tahsis belgesi, tapu yerine geçmediği için satışı veya devri, tapu senedindeki kadar güçlü bir hukuki güvence sağlamaz. Devir, noter huzurunda yapılabilir fakat alıcı, tapuya dönüşüm sürecini tamamlayamadığı sürece gerçek mülkiyet hakkı kazanmış sayılmaz.
